核心提示：国庆期间全国有19城市发布了调控楼市措施，多地重启限购限贷，以促进地产行业健康稳定发展。业内人士认为虽然当前A股市场仍存在结构性估值虚高现象，部分上市公司股票价格仍然偏高，但相对房地产价格来看，A股市场上市公司股票价格相对便宜，从房市和股市相对估值来看，股市就相当于“估值洼地”，投资价值远高于当前的房地产市场。
今年以来，房地产市场持续火爆，一线城市和部分二线城市房地产价格近期呈现加速上涨态势，地产行业和居民过度加杠杆导致风险逐步累积，监管层对此保持高度关注，遂于国庆假期期间接连出台地产调控政策，以促进地产行业健康稳定发展。
国庆期间全国有19城市发布了调控楼市措施，多地重启限购限贷。9月30日至10月6日夜间，短短七天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等19个涵盖了一线、二线、三线的城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。
此轮地产行业调控政策并非是总量调控，而是结构性调控（因城施策），出台调控政策的主要是近期房地产价格上涨过快的主要城市。与以往多次楼市调控大致相同，这一轮楼市调控的主要手段仍然是限购与限贷，南京等个别城市还配套出台了调控土地供给、控制土地最高招拍价、限定拍卖资金最后到账期限的政策。
7天19城，地方政策在楼市“金九银十”之际，突然出台地毯式地产调控政策，足见地方政府为楼市降温意图明显。
从此次地产行业调控政策力度来看，城市间政策力度存在较大差异。北京、深圳、合肥、苏州等少数城市较为严格，其他城市政策力度远不如2014年930政策之前的执行力度（46个城市限购、全面认房又认贷限贷），甚至有些城市仅仅是跟风出台了一些不痛不痒的政策，对地产行业调控难以产生实质性效果。
从政策力度来看，深圳最严，限购限贷；南宁最松，规范销售。不同城市间出台不同政策真正体现出了“因城施策”的调控思路和理念，而这主要是由地方房地产市场供求关系、杠杆力度以及地方政府对地产行业发展的预期和态度等因素共同决定。
由于当前国内地产行业出现了结构性分化和结构性泡沫，部分三四线城市依然面临高库存和低需求困境，因此，未来一段时间内，全国性、总量性调控政策出台可能性微乎其微，“因城施策”仍将是地产行业调控政策的主要方向，而这也符合供给侧结构性改革的总体框架，地产行业调控政策呈现结构化、多元化将是时势所需。
从历史经验看，限购限贷政策对过快上涨的房地产价格有降温作用，房地产价格上涨节奏放缓，成交量快速回落，但不足以令高企的地产价格高位大幅回落，故调控在于降温不在于降价。
首先，本轮地产调控政策是局部性、结构性政策，主要是面向房地产价格过快上涨且出现严重泡沫迹象的部分一线和二线城市，针对性、操作性较强，并非是全面性、总量性调控，城市间政策力度存在较大差异，难以对整个房地产行业形成协同性调控效应。
其次，限购限贷政策在于阻断新增资金进入房地产行业进行投资和投机炒作，以确保房地产价格平稳运行而非非理性过快上涨。
再次，地产调控目标城市土地供应政策未有做出调整，一线城市土地供应弹性较低，而二三线城市弹性较高，限贷限购政策单兵作战，缺少土地政策协同作战，难以对房地产行业发展格局产生实质性影响，土地供需矛盾的长期存在不利于调控政策充分发挥。
此外，一二线城市以去杠杆为主，三四线城市以去库存为主，政策取向上将会存在明显差异，政策效果在点而不在面上。因此，此轮地产调控的意义在于降温，地方政府通过一系列政策进行预期管理，以此改变房价上涨节奏和资金对地产行业的偏好，调控效果或将呈现出“价格小幅回落、成交大幅萎缩”的后新政特征，普通民众对此次调控不宜抱有过度乐观预期。
地方政府限购只是拉开了地产行业调控序幕，未来政策调控有望上升至更高层面。周小川行长早G20财长和央行行长会议上指出，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。在去库存和资产荒大背景下，房地产市场自去年下半年以来呈现快速上涨态势，受此推动，居民中长期贷款迅速增长，居民部门加杠杆速度明显加快，过度杠杆化推动金融风险上升，这引起了高层相关部门高度重视。
昨日央行行长的讲话或在释放出央行在本轮房地产调控中将发挥更大作用的信号，而本轮房地产价格过快上涨主要推动力在于信贷过快增长，即为一种货币金融现象，要从源头上解决这个问题，则需要央行对信贷增长进行有效控制，不排除在未来一段时间内出台进一步调控政策的可能。不过从央行二季度例会相关内容来看，目前稳健持中的货币政策取向短期内不会改变。考虑到既定货币政策目标的存在，货币政策总量仍将保持适度宽松。
从宏观经济形势来看，货币政策尚不具备进行方向性调整的基础，经济仍面临下行压力，经济增速拐点未现之前货币政策难以出现方向性调整，而且人民币贬值压力未完全消除，中短期内货币政策再宽松预期明显降温。基于此，央行在地产调控政策方面将更倾向于出台相关措施包括拉长投放资金期限等来促使房地产等行业温和去杠杆，以避免通过高强度政策进行调控而带来地产行业乃至整个经济运行的不确定性。
地产调控政策有望升级，挤出效应或将助力A股市场企稳。资产荒背景下，资金积极寻求安全边际较高且预期收益相对确定的投资标的，房地产从大部分资产中脱颖而出成为资金争相配置的品种，不过随着风险的逐步累积以及地产调控快速升级，股市和房市的跷跷板效应将会出现逆转，尤其是资金对政策风险敏感度上升后，资金对投资标的收益和风险评估会更加理性，投资取向上将重回安全边际较高且未来预期收益比房地产更高的投资标的上来。
从目前的情况来看，地产行业的杠杆水平已非常高，局部性泡沫非常严重，已完成从低风险高收益到高风险低收益的蜕变，尤其是在地产调控政策出台之后，收益预期大打折扣，风险却快速拉升，而且由于三四线城市地产行业高库存、低需求、土地高供应以及人口低增长等因素存在，这一类城市地产行业投资价值不高，一二线城市地产资金流出亦不太可能向三四线城市流入，反而会继续寻找更优的投资标的。
虽然当前A股市场仍存在结构性估值虚高现象，部分上市公司股票价格仍然偏高，但相对房地产价格来看，A股市场上市公司股票价格相对便宜，从房市和股市相对估值来看，股市就相当于“估值洼地”，投资价值远高于当前的房地产市场。
此外，从前期市场来看，股市和房市的跷跷板效应比较明显，而随着地产调控政策升级，阻断了新增资金流入房地产市场，资金流向上或将重新选择股市。因此，地产调控政策在于给房地产市场降温、去杠杆，犹如去年A股市场去杠杆，而后资金快速流出并选择新的投资标的，在调控政策接连出台之后，今年的楼市可能就是去年的股市，挤出效应逐步显现后，资金或重回A股市场，进而为A股市场带来增量资金并盘活市场，有助于A股市场稳定运行并有可能企稳回升。
对基金投资者来说，地产调控政策密集出台本身对基金投资难以产生直接的显著影响，但政策出台或将改变大类资产配置方向和结构，且政策效应将逐步传导到A股市场投资和基金投资，地产调控政策产生的挤出效应有助于提升增量资金进入A股市场预期，并能一定程度上改变当前的存量博弈格局。基于政策风险以及未来投资收益预期的考量，我们对地产行业主题基金的态度由此前的积极转变为稳健。整体上看，对基金投资的看法和态度依然是低位积极布局，偏股型基金和众禄配置宝计划1号仍可积极参与。
